Praktische Tipps zur Besteuerung von Immobilienbesitz
Wer ein Eigenheim besitzt, kann in der Steuererklärung Unterhaltskosten und Schuldzinsen aus Grundpfandschulden abziehen. Mieterinnen und Mieter hingegen können ihren Mietzins nicht in Abzug bringen. Im Sinne einer ausgleichenden Gerechtigkeit wird deshalb der Eigenmietwert als fiktives Einkommen besteuert. Die Berechnungsgrundlage ist je nach Kanton verschieden. Für die direkte Bundessteuer werden gewöhnlich die Steuerwerte des Kantons übernommen.
Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit dem ausgewählten Gebiet der Einkommens- und Vermögenssteuer im Rahmen der Besteuerung von Immobilienbesitz.
Fremdmiete
Mietzins, Pachtzins, Baurechtszins oder Nutzniessung werden als Fremdmiete bezeichnet. Im Gegensatz zum selbst bewohnten Eigenheim wird bei Fremdmiete ein Ertrag erzielt, der als Einkommen zu versteuern ist. Anzumerken ist: In einigen Kantonen dient der Mietertrag aus dem Immobilienbesitz auch der Ermittlung des Vermögenssteuerwertes (Kapitalisierung des Mietertrages).
Immobilienbesitz: Vermögenssteuerwert
In manchen Kantonen wird der Vermögenssteuerwert vom Gemeindesteueramt aufgrund einer Formel berechnet. Er darf den Verkehrswert nicht übersteigen. Normalerweise wird dieser Wert nur bei grösseren baulichen Veränderungen angepasst. Vom Vermögenssteuerwert wird der Eigenmietwert abgeleitet.
Praxis-Tipp:
Wenn jemand beim Immobilienbesitz der Ansicht ist, dass der vom Steueramt berechnete Wert über dem Verkehrswert liegt, lohnt sich eine Überprüfung durch einen Sachverständigen. Für den Vermögenssteuerwert existieren in der Schweiz unterschiedliche Bezeichnungen wie amtlicher Wert, Steuerwert und Katasterwert.
Unternutzung von Immobilienbesitz
Wenn im selbst bewohnten Eigenheim dauernd mehrere Zimmer unbenutzt sind (z.B. nach dem Auszug der Kinder), kann in einigen Kantonen eine angemessene Reduktion des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. Achtung: Die Zimmer dürfen nicht mehr benutzt werden, auch nicht als Gästezimmer, Zweit- oder Ferienwohnung.
Die Unternutzung von Immobilienbesitz kann bei den Bundessteuern vom Eigenmietwert abgezogen werden. Auch in einigen Kantonen ist dies möglich (ZH, UR, SZ, OW, ZG, GR, TG). Die meisten Kantone lassen allerdings einen Unternutzungsabzug nicht zu.
Baukreditzinsen
Baukreditzinsen im Zusammenhang mit Immobilienbesitz werden in den verschiedenen Kantonen unterschiedlich gehandhabt.
- In einigen Kantonen und im Bund werden die Baukreditzinsen zu den Anlagekosten gezählt und sind somit bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig: UR, GL, FR, BS, AI, GR, VD, NE, GE und ZH für Immobilienbesitz im Geschäftsvermögen.
- Bei einem späteren Verkauf von Immobilienbesitz werden die Anlagekosten vom Grundstückgewinn abgezogen.
- In anderen Kantonen können die Baukreditzinsen als Schuldzinsen in Abzug gebracht werden.
Bei Immobilienbesitz im Ausland
Auch im Falle eines zusätzlichen Immobilienbesitzes im Ausland stellt sich die Frage nach der Aufteilung der Schulden und Schuldzinsen. Wie bei der Ferienwohnung im Inland richtet sich die Aufteilung nach dem Standort der Aktiven. Diese sind im In- und Ausland zum Verkehrswert zu bewerten. Als Verkehrswert der ausländischen Liegenschaft ist häufig der Kaufpreis massgebend.
Im Ausland werden Personen für ihren Immobilienbesitz steuerpflichtig; die Steuern richten sich nach dem ausländischen Recht. Wenn eine Hypothek auf die Ausland-Ferienwohnung aufgenommen wurde, ist es möglich, diesen Kredit im Ausland vollständig abzuziehen. Dies richtet sich nach den ausländischen Steuergesetzen.
(30.03.2011)
