Hypotheken zur Immobilienfinanzierung: Diese Modelle gibt es
In der Schweiz wird der Löwenanteil der Immobilienfinanzierungen nach wie vor durch die Banken getätigt. Der Anteil der übrigen Kreditgeber (Versicherungen, Pensionskassen, Private) ist bis heute klein geblieben. Die folgenden Betrachtungen erfolgen deshalb vorwiegend aus der Sicht der Bank.
Bis Ende der 70er Jahre wurden Hypotheken fast ausschliesslich in herkömmlicher Weise mit variablen Zinssätzen angeboten, obwohl diese Form im internationalen Vergleich ziemlich einzigartig dasteht. Mit der zunehmenden Veränderung der Refinanzierungssituation bei den Banken und den in kürzeren Abständen folgenden und zudem verstärkten Änderungen des Zinsniveaus wurden vermehrt neue Modelle am Markt angeboten. Von ihnen haben sich aber die wenigsten wirklich durchgesetzt. Eine effektive Vergünstigung kann nur erreicht werden, wenn sie von jemand anderem bezahlt wird, z.B. von der Bank oder vom Steuerzahler.
Noch heute sind von überragender Bedeutung:
• die variable Hypothek
• die Festzinshypothek
Im Rahmen dieses Beitrags werden jedoch auch noch einige besondere Hypothekarmodelle angesprochen.
Variable Hypothek
Die variable Hypothek stellt bei mehreren Banken heute bereits nicht mehr die häufigste Form dar. Es kann davon ausgegangen werden, dass sie vermehrt durch andere Hypotheken ersetzt wird. Der Zinssatz wird vom Gläubiger bei Veränderungen des Zinsniveaus angepasst. Während früher Änderungen einige Monate vorher angezeigt wurden, werden diese Fristen heute immer mehr verkürzt, um den sich stärker verändernden Marktverhältnissen besser Rechnung zu tragen.
Nachteil: Mietzinskoppelung im Rahmen der variablen Hypothek
Wegen der direkten Koppelung der Mietzinse an den Hypothekarzins haben Hypothekarzinserhöhungen unmittelbar Erhöhungen der Mietzinse zur Folge, was über den Index wiederum die Teuerung anheizt. Damit werden die Teuerungsbekämpfungsmassnahmen der Nationalbank wegen der höheren Zinsen mindestens in der Anfangsphase ins Gegenteil verkehrt.
Ein weiterer starker Nachteil der Koppelung bei dieser Hypothek besteht darin, dass die Zinssätze der bestehenden Hypotheken nicht im betriebswirtschaftlich notwendigen Mass angehoben werden können. Die Kreditgeber kompensieren in solchen Situationen einen Teil der Zinseinbussen mit höheren Sätzen für Neuhypotheken.
Diese Zweiteilung des Hypothekarmarktes hat natürlich sehr negative Folgen für die Bauwirtschaft und verstärkt rezessive Erscheinungen markant. Zudem besteht die Gefahr, bei sinkendem Zinstrend die Zinssätze der variablen Hypotheken mit Verzögerung zu senken, um nicht bei Umkehrung des Trends Probleme aufgrund politischer Überlegungen zu bekommen.
Während früher für Hypotheken praktisch von allen Banken einheitliche Zinssätze pro Objektkategorie angewendet wurden, geht die Tendenz heute vermehrt hin zu kundenindividuellen Zinssätzen, abhängig vom Rating und vom finanziellen Potential. Vergleiche zwischen den einzelnen Banken werden dadurch schwieriger. Referenzzinssätze im Sinne der Mieterschutzgesetzgebung werden immer illusorischer; vielleicht und hoffentlich ein kleiner Schritt in Richtung einer marktbezogenen Miete.
Festzinshypothek
Wegen den negativen Erfahrungen der Hypothekarschuldner mit variablen Zinssätzen bei steigendem Zinstrend hat sich die Festzinshypothek in den letzten Jahren verstärkt durchgesetzt.
Begriff der Festzinshypothek
Bei dieser Hypothek wird ein fester Zinssatz für eine im Voraus bestimmte feste Laufzeit (in der Regel 2 - 10 Jahre) vereinbart. Amortisationen sind in dieser Zeit nicht möglich, vorzeitige Vertragsauflösungen normalerweise ebenso wenig, es sei denn gegen Bezahlung der Zinsdifferenz für die Restlaufzeit. Je nach Ausgestaltung des Vertrages ist die Veräusserung der Pfandliegenschaft erschwert bzw. der Käufer verlangt Preiszugeständnisse wegen eines über der aktuellen Marktlage liegenden Zinssatzes.
Bei Ablauf der festen Laufzeit erfolgt die Erneuerung zu aktuellen Marktsätzen. Im Falle der Zweiteilung des Hypothekarmarktes, deren Effekte im Abschnitt zur variablen Hypothek aufgezeigt wurden, erfolgt die Weiterführung zu Konditionen für Neuhypotheken.
Festzinshypothek: Unterkategorien
• Forward-Festzinshypothek: Diese Hypothek entspricht der herkömmlichen Festzinshypothek mit dem Unterschied, dass die Satzfestlegung und die Vertragsunterzeichnung sofort erfolgen, die Hypothek aber erst später (z.B. nach sechs Monaten, max. aber 12 Monaten) ausbezahlt wird.
• Zinsstufen-Hypothek: Sie basiert ebenfalls auf einer Festzinshypothek. Das Modell zielt darauf ab, die Eigentümerlasten in den Anfangsjahren zu reduzieren. Auf der Basis einer Festzinshypothek wird dem Schuldner in der Anfangsphase (in der Regel fünf Jahre) eine Zinsvergünstigung auf dem Basissatz gewährt, welche zeitlich abgestuft sein kann.
Weitere Modelle an Hypotheken
Disagio-Hypothek
Diese Finanzierungsform ist bei uns - im Gegensatz zu Deutschland - nicht stark verbreitet. Bei dieser Hypothek wird nicht das ganze Kapital ausbezahlt. Ein Teil (Disagio) wird zurückbehalten, um die Zinskosten während einer vereinbarten Zeitdauer zu reduzieren. Faktisch kapitalisiert dadurch der Schuldner einen Teil seiner Zinsen.
Dynamische oder indexierte Hypothek
In diesem Bereich gibt es verschiedene interessante Modelle, die sich jedoch bis heute nicht durchsetzen konnten. Das wohl bekannteste ist das ‹Landert-Modell›. Es lehnt sich an die Annuitätenmethode an. Im Gegensatz zur klassischen Annuität wird der Zinsanteil aber in einen Realzins- und einen Inflationsanteil zweigeteilt. Der Inflationsanteil wird kapitalisiert. Dazu kommt eine fixe Amortisationsquote, so dass die ganze Hypothekarschuld in 30 bis 50 Jahren getilgt ist.
Eurotrend-/Rollover-Hypothek
Diese Finanzierungsform stützt sich auf die Zinssatzentwicklungen am Euromarkt ab und ist damit für den Kunden sehr transparent. Wegen ihrer Komplexität und des normalerweise recht hoch angesetzten Minimalbetrages steht diese Hypothek für den privaten Eigenheimbesitzer nicht im Vordergrund. Angesprochen werden eher professionelle Anleger oder Firmen.
Libor-Hypothek
Der Zinssatz der Libor-Hypothek richtet sich nach dem Euro-Geldmarktsatz (London Interbank Offered Rate). Die Zinsgestaltung ist bei dieser Hypothek völlig transparent und marktgerecht, unterliegt aber grossen Schwankungen. Der Kreditnehmer kann sich mit einem Zinsdach gegen steigende Zinsen absichern, zahlt jedoch dafür eine zusätzliche Prämie.
(16.06.2011)
