Ausserterminliche Kündigung: Welche Anforderungen können an den Ersatzmieter gestellt werden?
Wenn der Mieter das Mietobjekt ohne Einhaltung von Kündigungsfrist oder -termin zurückgibt, schuldet er grundsätzlich die Mietzinse bis zum nächsten Kündigungstermin resp. Ablauf des befristeten Mietverhältnisses. Es sei denn, die Voraussetzungen nach Art. 264 OR sind erfüllt; in diesem Fall wird der Mieter von seiner Haftung befreit. Nachstehend wird auf die Anforderungen, welche an einen Nachmieter gestellt werden dürfen, näher eingegangen.
1. Gesetzliche Grundlage
Laut Art. 264 OR ist der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe der Sache von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren Nachmieter vorschlägt, welcher zahlungsfähig und bereit sein muss, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
2. Zumutbarkeit
Die Frage der Zumutbarkeit beurteilt sich nach dem konkreten Fall und nach objektiven Kriterien. Entgegen der weit verbreiteten Ansicht genügt es, wenn der Mieter einen (und nicht drei) zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt. Zur Überprüfung sowie zur Auswahl des Ersatzmieters muss dem Vermieter eine angemessene Zeit eingeräumt werden (ca. 1 Monat).
Zumutbar ist der Nachmieter, wenn er dem ausziehenden Mieter oder den anderen Hausbewohnern "ähnlich" ist. War zum Beispiel der Vormieter eine Einzelperson, könnte eine Grossfamilie als Nachmieter unter Umständen unzumutbar sein. Unzumutbarkeit setzt jedoch ernsthafte Gründe für eine Ablehnung voraus. Wichtige Gründe können beispielsweise vorliegen, wenn der vorgeschlagene Nachmieter den Vermieter mit einem Geschäft in der Mietliegenschaft konkurrenziert, eine empfindliche Störung der Hausordnung zu erwarten wäre, erforderliche Bewilligungen fehlen usw. Dagegen sind unbestimmte Befürchtungen, negative Einstellungen des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen, persönliche Antipathien etc. keine zulässigen Kriterien.
3. Zahlungsfähigkeit
Unter Zahlungsfähigkeit ist insbesondere zu verstehen, dass der potentielle Nachmieter fähig ist, den Mietzins und die Nebenkosten regelmässig und pünktlich zu bezahlen. Zahlungsfähig ist ein Nachmieter in der Regel dann, wenn die Miete nicht mehr als 1/3 seines Einkommens ausmacht. Zur Beurteilung der Zahlungsfähigkeit muss ein aktueller Betreibungsregisterauszug beigebracht werden. Liegen gegen einen Ersatzmieter Betreibungen vor, ist die Zahlungsfähigkeit nicht generell zu verneinen, sondern nur, wenn mehrere Betreibungen von verschiedenen Gläubigern vorliegen, Verlustscheine bestehen oder wenn Pfändungen vollzogen worden sind. Juristische Personen (betrifft unter anderem Geschäftsmieten) müssen ihre finanzielle Situation anhand ihrer Geschäftsbücher der letzten 2 bis 3 Jahre sowie einem aktuellen Betreibungsregisterauszug offen legen.
4. Übernahme des Mietvertrages zu den gleichen Bedingungen
Der Nachmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Dieses Erfordernis bezieht sich nicht nur auf den Mietzins, sondern auch auf alle anderen Vertragspunkte wie etwa Gebrauchszweck, Kündigungsfristen, Sicherheitsleistungen, Umfang, etc. Wenn also beispielsweise der Nachmieter nur die Wohnung des Mietvertrages und nicht die dazu vermietete Einstellgarage übernehmen will, ist der Nachmieter nicht tauglich.
5. Rückgabe
Die Berufung des Mieters auf Art. 264 OR setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache tatsächlich zurückgibt. Blosser Nichtgebrauch oder eine Ankündigung, wonach er die Mietsache zurückgeben will, reichen nicht aus. Eine Rückgabe liegt nur vor, wenn der Mieter die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Wohnung aufgibt (z.B. Abnahmeprotokoll erstellen und Schlüssel abgeben).
6. Schadenminderungspflicht des Vermieters
Primär ist es Sache des Mieters, bei einem vorzeitigen Auszug nach einem Ersatzmieter zu suchen. Der Vermieter hat sich erst dann an der Suche zu beteiligen, wenn ihm seine Untätigkeit als Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden könnte. Nur bewusste und schwerwiegende Unterlassungen des Vermieters führen zu einer Reduktion des Anspruchs auf Mietzins bis zum Zeitpunkt der ordentlichen Vertragsauflösung. Den Vermieter trifft eine Schadenminderungspflicht. In der Praxis wird es als ausreichend erachtet, wenn der Vermieter, nachdem er erkannt hat, dass der Mieter keinen Nachmieter sucht, durchschnittlich einmal pro Monat ein Inserat erscheinen lässt, wobei diese Kosten dem Mieter verrechnet werden können. Die rasche und sorgfältige Prüfung des Nachmieters und sofortige Mitteilung des Ergebnisses der Prüfung gehört ebenfalls zu den Schadenminderungspflichten des Vermieters.
7. Fortdauer der Mietzinszahlungspflicht
Ist der Mieter nicht in der Lage, einen tauglichen Ersatzmieter, welcher den obgenannten Anforderungen genügt, zu stellen, bleibt er bei befristeten Mietverhältnissen bis zum Ablauf der Vertragsdauer, bei unbefristeten bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin gebunden.
(revidiert 27.02.2011)
