Nachforderung von Heiz- und Nebenkosten
Nebenkosten dürfen dem Mieter gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben.
Eine solche Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie (z.B. jährlich) abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet.
Lange Zeit war umstritten, ob dem Vermieter mit Bezug auf die Festlegung von Akontozahlungen für solcherart separat erhobene Nebenkosten insofern Schranken auferlegt sind, als dass Nachzahlungen ein bestimmtes Verhältnis zu den geleisteten Akontozahlungen nicht überschreiten dürfen.
Gesetz und Verordnung enthalten zur Frage, in welche Weise im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR separat vereinbarte Nebenkosten zu bezahlen sind, keine Regelungen. Von Gesetzes wegen besteht also keine Verpflichtung, dass für separat erhobene Nebenkosten überhaupt Akontozahlungen vereinbart werden und folgerichtig bestehen auch keine weiteren Auflagen bezüglich der Höhe von allfälligen Akontozahlungen im Verhältnis zu den mutmasslichen Gesamtkosten.
Grundsatzentscheid zu Nebenkosten
Nachdem das Bundesgericht am 31.08.2005 (BGE 132 III 24 ff.) in diesem Sinne einen Grundsatzentscheid gefällt und nahezu alle offenen Fragen betreffend zu tief vereinbarte Akontozahlungen für Nebenkosten behandelt und geklärt hat, wird von Mieterkreisen in letzter Zeit wieder vermehrt der Versuch unternommen, die höchstrichterliche Rechtsprechung in Frage zu ziehen und die Nachforderungen für Nebenkosten zu beschränken, z.B. auf einen gewissen Prozentsatz der jährlich geleisteten Akontozahlungen.
Es lohnt sich daher, die vom Bundesgericht im "Leading Case" (BGE 132 III 24 ff.) überzeugend entwickelte Praxis in Erinnerung zu rufen.
Kommentar zur Rechtsprechung des Bundesgerichts
In seinem Grundsatzentscheid hielt das Bundesgericht zum Verhältnis von Akontozahlungen für Nebenkosten zu mutmasslichen effektiven Kosten mit überzeugender Begründung fest was folgt:
• Hinsichtlich der Vereinbarung von Akontozahlungen besteht umfassende
Vertragsfreiheit. Diese Vertragsfreiheit wird durch den Regelungszweck
der Vereinbarung von Akontozahlungen für Nebenkosten - insbesondere
Verringerung des Inkassorisikos des Vermieters - nicht beschränkt. Es
ist zulässig, Akontobeiträge in beliebiger Höhe zu vereinbaren oder
sogar darauf zu verzichten.
• Mit der Festlegung der Höhe der Akontobeiträge verbindet sich allgemein
keine vertragsrelevante Erklärung über die Höhe der effektiven Neben-
kosten.
• Keine oder zu tiefe Akontozahlungen bevorteilen den Mieter, weil der
Vermieter diesfalls Nebenkosten vorfinanziert.
• Es gibt aufgrund des Gesagten - auch unter Berücksichtigung des von
Mietern oftmals geltend gemachten besonderen mietrechtlichen Ver-
trauensverhältnisses - keinen allgemein gültigen Grundsatz, dass die
vereinbarten Akontobeiträge den effektiv zu erwartenden Neben-
kosten zu entsprechen haben.
• Ebensowenig besteht eine generelle, voraussetzungslose Auf-
klärungspflicht des Vermieters, selbst wenn dieser weiss, wissen
muss oder wissen könnte, dass die Akontobeiträge nicht kosten-
deckend sind.
• Dem Mieter, dem es auf die Höhe der Nebenkosten massgeblich
ankommt, ist im Regelfall zuzumuten, sich entsprechend und recht-
zeitig zu erkundigen.
• Der Mieter darf, zusammengefasst nach richtiger Auffassung des
Bundesgerichts, im Allgemeinen nicht darauf vertrauen, die von
ihm geleisteten Akontobeiträge seien auch nur ungefähr kosten-
deckend.
Keine Haftung aus culpa in contrahendo
Im vorstehend zitierten Entscheid hat das Bundesgericht im Weiteren auch die sogenannte culpa in contrahendo bzw. die daraus abgeleitete Haftung zu Recht verworfen. Diese Haftung gründet auf der Verpflichtung von Vertragsparteien, sich im Rahmen von Vertragsverhandlungen in einem gewissen Masse über Tatsachen zu unterrichten, die den Entscheid der Gegenpartei über den Vertragsabschluss oder dessen Bedingungen beeinflussen könnte.
Das Verschweigen von Tatsachen ist nur dann von Bedeutung, wenn eine entsprechende Aufklärungspflicht besteht. Dass es eine generelle Aufklärungspflicht des Vermieters über das Verhältnis zwischen Akontozahlungen und effektiver Höhe der Nebenkosten nicht gibt, hat der Leitentscheid des Bundesgerichts, wie erwähnt, geklärt.
Fazit des bundesgerichtlichen Leitentscheides zu den Nebenkosten
Fazit des bundesgerichtlichen Leitentscheides ist, dass es keine gesetzliche Regelung gibt, die das Verhältnis zwischen den Akontobeträgen und den effektiven Nebenkosten oder eine entsprechende Aufklärungspflicht des Vermieters statuiert.
Aus dem angeführten Bundesgerichtsurteil ergibt sich auch klar, dass eine absichtliche Täuschung nicht schon dann vorliegt, wenn der Vermieter weiss oder wissen muss oder wissen könnte, dass die Akontozahlungen nicht kostendeckend sind, und er den Mieter von sich aus darüber nicht aufklärt. Dem Vermieter darf mit anderen Worten nicht unterstellt werden, er habe den Mieter absichtlich (d.h. vorsätzlich oder eventualvorsätzlich) täuschen wollen.
Oder anders ausgedrückt: Der Mieter bezahlt beim System der Akontozahlungen periodisch - in der Regel monatlich - einen vereinbarten Vertrag im Voraus, der an die jährlichen Nebenkosten angerechnet wird. Am Ende der Abrechnungsperiode berechnet der Vermieter die tatsächlich angefallenen Nebenkosten. Dieser Abrechnungsmethode ist system-immanent, dass die vom Mieter zu übernehmenden Nebenkosten nie im Voraus bestimmt werden können. Dem Vermieter ist es mit anderen Worten in der Regel nicht möglich, über die genaue Höhe der anfallenden Nebenkosten Auskunft zu geben.
Selbst wenn also der Vermieter Kenntnis davon hat, dass die tatsächlich anfallenden Nebenkosten die vereinbarten und bezahlten Akontobeiträge möglicherweise übertreffen werden und er dies seinem neuen Mieter nicht mitteilt, handelt es sich dabei nicht um einen Verstoss gegen Treu und Glauben, der irgendwelche Ansprüche des Mieters aus culpa in contrahendo oder absichtlicher Täuschung stützen würde, weil der Mieter immer mit Mehrkosten zu rechnen hat, dies schon zu Beginn des Mietverhältnisses feststeht und der Mieter dies auch weiss bzw. wissen muss (vgl. dazu auch das Urteil des Mietgerichts Uster vom 04.09.2003, wiedergeben in MRA 4/2003, S. 145 ff.).
Schlussbemerkung
Zwar hat das vorstehend kommentierte Urteil des Bundesgerichts die Kontroverse betreffend das Verhältnis von Akontozahlungen für Nebenkosten zu den mutmasslichen effektiven Kosten weitgehend beendet. Allerdings sind hohe Saldoforderungen des Vermieters für Nebenkosten geeignet, die Bezahlung zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig zu belasten, was insbesondere auch zu kostspieligen Gerichtsverfahren führen kann.
Hinzu kommt, dass die Streitwerte in entsprechenden Verfahren oftmals zu tief sind, um den Entscheid an eine höhere Instanz weiterzuziehen. Der Vermieter riskiert also, sich gegen für ihn unvorteilhafte erstinstanzliche Urteile eines Gerichts nicht mehr wehren zu können, wenn das erstinstanzliche Gericht die vom Bundesgericht erarbeiteten Grundsätze ausser Acht lässt.
Einem Vermieter ist daher nach wie vor zu empfehlen, Akontozahlungen für Nebenkosten möglichst so festzulegen, dass höhere Nachzahlungsbeträge ausgeschlossen sind. Damit werden unerfreuliche Diskussionen mit Mietern und gerichtliche Verfahren mit (Rest-)Risiken - letztlich somit unnötiger administrativer Aufwand - vermieden.
(13.01.2011)
