Die Kosten rund ums Eigenheim im Griff halten
Wer beim Immobilienkauf einige Vorsichtsregeln beachtet, kann bares Geld sparen.
Die in der Schweiz bezahlten Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren stärker gestiegen als die Löhne. Die Frage muss erlaubt sein: Leben heute manche glücklichen Käufer eines Eigenheims über ihre Verhältnisse? In der Praxis sind Bauexperte oder Rechtsanwälte immer wieder mit Fällen konfrontiert, in denen unter dem Titel "unvorhergesehene Kosten" mehr aufgeführt werden musste, als einem lieb sein kann.
Vielversprechender Pool
Entweder ist es Pech. Oder manchmal auch Gutgläubigkeit. Nehmen wir als Beispiel Marc und Susanne T.: Kürzlich leisteten sie sich ein frei stehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1983. Der Preis war moderat, der Gesamtzustand im grünen Bereich und die Lage wirklich hübsch. Als Nonplusultra bietet das Anwesen mit einem kleinen Freibad sogar echten Luxus. Marc T. erinnert sich: "Weil die Übergabe des Hauses im Herbst stattfand, verzichteten wir auf eine kleinliche Funktionskontrolle des Freibads."
Luxus als Kostenfalle
Dieses Versäumnis kommt das junge Paar nun teuer zu stehen. Denn die ersten Versuche einer Inbetriebnahme scheiterten. Um die ganze komplexe Technik mit Pumpen und Filtern wieder in Schuss zu bringen, müssen sie jetzt mindestens 30'000 Franken ausgeben. Die Badefreuden müssen sie vorerst auf die lange Bank schieben. Dies ist kein Einzelfall, denn den meisten Laien als Hauskäufern ist nicht geläufig, dass die Lebensdauer vieler Bauelemente eines Hauses limitiert ist. Ein solcher Pool z.B. ist schon nach 20 oder 30 Jahren oft ganz einfach ein Sanierungsfall.
Auch hinsichtlich Heizung, Flachdächern, Leitungen für Frisch- und Abwasser muss man sich im Klaren darüber sein: Der Zahn der Zeit nagt unweigerlich an Gebäuden. Wer aber sowohl beim Kauf als auch beim Betrieb einige Vorsichtsregeln beachtet, kann bares Geld sparen.
Abnahme: Das Haus unter der Lupe
Es ist jedes Mal ein ganz besonderer Moment: die formelle Übergabe des neuen Zuhauses. Privatpersonen, seien es Bauherren oder Käufer bestehender Liegenschaften, sind allerdings über die nötigen Formalitäten und Abläufe meist wenig im Bild. Je nach Vertrag und je nachdem, ob es ein Neu- oder Altbau ist, gelten unterschiedliche Bestimmungen und Garantiefristen.
Was gibt es für "Garantien"?
Bei älteren, bestehenden Objekten übernimmt man das Objekt meist so "wie gesehen". Das heisst: Was nicht an Ort und Stelle als Mangel gerügt wird, kann meist nicht im Nachhinein noch beanstandet werden. Ebensowenig ist kaum je eine Rückabwicklung des Geschäfts möglich, falls das Haus dann die Erwartungen nicht erfüllt. Bei Neubauten hingegen kommt der Käufer meist in den Genuss von Garantien von einem bis zu fünf Jahren.
Die Garantie für Baumängel beträgt gemäss SIA-Norm 118 zwei Jahre. Während dieser Zeit können Mängel jederzeit gerügt werden. Später ans Licht kommende, versteckte Mängel können bis zum Ende der Verjährungsfrist, d.h. bis fünf Jahre nach der Abnahme, gerügt werden. Während dieser Zeit sind Mängel aber unmittelbar nach deren Feststellung zu rügen. Für versteckte Mängel, die erst nach Ablauf von fünf Jahren auftreten, ist die Bauherrschaft nicht mehr berechtigt, Ansprüche geltend zu machen. Diese Bestimmungen gelten, soweit SIA-Norm 118 Vertragsbestandteil ist.
Sowohl bei älteren Objekten wie auch bei Neubauten empfiehlt es sich, schon vor der Übernahme einen Augenschein zu nehmen. Um auf Nummer sicher zu gehen, lohnt sich oft der Beizug eines unabhängigen Experten. Die formelle Bauabnahme sollte in aller Ruhe und bei gutem Tageslicht über die Bühne gehen. Besonders wichtig sind Funktionskontrollen von Heizung, Lüftung, Küchenapparaten, Schlössern oder Storen.
Wohnlärm des Nachbarn
Als besonders heikel gelten heute die Einhaltung der geforderten Schallschutzwerte oder auch der einwandfreie Einbau und Betrieb von Lüftungen; Hauskäufer müssen unbedingt darauf achten, dass ihnen gewisse Leistungen oder Schallschutzwerte tatsächlich zugesichert werden. Bei einem Minergiehaus lässt sich erst nach ein bis zwei Heizperioden überhaupt beurteilen, ob die versprochenen Werte hinsichtlich Energieverbrauch wirklich erreicht werden.
Nebenkosten
Viele Leute glauben, mit der Überweisung des Kaufpreises seien bis auf weiteres alle Rechnungen im Zusammenhang mit einem Eigenheim bezahlt. Natürlich kommen die Hypothekarzinsen für Bankkredite dazu. Doch weil diese in den letzten Jahren auf tiefem Niveau verharrten, werden die effektiven Vollkosten etwas verzerrt. Längerfristig kostet eine Immobilie inklusive Zinsen, Unterhalt und spätere Sanierungen oft fünf bis sechs Prozent des Kaufpreises und dies jedes Jahr.
Keine Reserven vorhanden
Bei älteren Eigentumswohnungen wird immer wieder die Erfahrung gemacht, dass für Renovationen zu wenig Mittel greifbar sind. Wenn die schon in die Jahre gekommene Heizung den Dienst versagt, ist für einen Ersatz in einem Mehrfamilienhaus mit nicht budgetierten Kosten von vielleicht 80'000 bis 100'000 Franken zu rechnen. Die Mittel im Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind dafür nicht selten viel zu wenig dotiert.
Tipp-Link: Gemeinschaftliche Kosten im Stockwerkeigentum
Teure Sanierungsmassnahmen
Als Faustregel gehen viele Leute von 1 Prozent Nebenkosten aus. Das reicht aber bestensfalls am Anfang, unmittelbar nach einem Bezug eines Neubaus. Schon eine Nutzungsperiode später, das heisst nach rund 20 Jahren, verschlingt meist allein die Erneuerung von Oberflächen wie Küchenabdeckungen, Böden und Wänden 10 bis 20 Prozent der ursprünglichen Investitionskosten. Ist dann eine weitere Nutzungsperiode verstrichen, blühen den Eigentümern dann die wirklich teuren Massnahmen: Sanitärleitungen, Küchengeräte, Heizung, je nach dem oft auch Dach, Fassade oder Wärmedämmungen, die technisch überholt sind.
Immer wieder überrascht ist man, in wie schlechtem Zustand viele Gebäude aus den 1960er und 1970er Jahren sind. Manchmal erweisen sich die Grundrisse der Wohnungen als nicht mehr zeitgemäss, die Wärmedämmungen sind völlig unzureichend, oder alte Wasserleitungen, die ersetzt werden müssten, sind massiv einbetoniert, sodass das Haus überhaupt nicht mehr saniert werden kann.
Das Heim als Fass ohne Boden
Mit einem kritischen Blick von Fachleuten kommt man oft zu dem ernüchternden Schluss: besser neu bauen, als hier und dort zu flicken. Richtig gerechnet sehen die Zahlen also so aus: Längerfristig kosten Immobilien pro Jahr etwa 1 Prozent an Nebenkosten für Betrieb und Reparaturen; darüber hinaus sind jedes Jahr 2 Prozent an Rückstellungen oder Abschreibungen einzusetzen, weil die meisten Bauteile eines Hauses nach 50 Jahren ihre Lebensdauer erreicht haben. Oft sogar noch früher.
Zum Haus Sorge tragen und viel Geld sparen
Wo wie ein Auto eines regelmässigen Service bedarf, bewahrt auch ein Haus seine Qualität und Funktionstüchtigkeit nur bei richtigem Betrieb und nachhaltigem Unterhalt. Neuralgische Teile wie etwas das Dach, die Heizung, Wärmeverteilung, Lüftung oder die Sanitärinstallationen ganz einfach sich selbst zu überlassen, kann teuer zu stehen kommen. Mit regelmässiger Kontrolle und Wartung lassen sich schätzungsweise rund 50 Prozent des Schadenumfangs im Haus vermeiden.
Dach als sensibles Element
Besonders exponiert sind zum Beispiel Dächer: Ob Flach- oder Steildach spielt dabei keine Rolle. Wind und Wetter setzen diesen Bauteilen besonders hart zu. Um die volle Funktionstüchtigkeit sicher zu stellen, müssen Dächer daher regelmässig kontrolliert und gereinigt werden. Dabei ist auf undichte Stellen, stehendes Wasser, Pflanzen- oder Algenwuchs, Verfärbungen und Verunreinigungen zu achten.
Selbstverständlich müssen alle Rinnen und Abflüsse jederzeit funktionieren. Das muss jedem Hauseigentümer einsichtig sein: lieber Vorsorge treffen, anstatt zu warten, bis das Wasser im obersten Stock von der Decke tropft.
Ebenso wichtig sind die Zu- und Ableitungen von Wasser sowie die sanitären Installationen im Haus. Verunreinigungen in der Trinkwasserversorgung bergen latent ein Gesundheitsrisiko. Abgesehen davon kann zum Beispiel ein Leck in einer Leitung oder in einem Schlauch teure Folgekosten nach sich ziehen. Genauso wie die Dachkonstruktion sind alle relevanten Bauteile im Keller, beim Boiler, in der Küche, Bad und WC regelmässig zu überprüfen und soweit wie nötig zu warten.
Dasselbe gilt für die Heizung: Regelmässige Wartung und Unterhalt tragen dazu bei, die Effizienz der Geräte zu verbessern, Energie zu sparen und teure Schäden zu vermeiden. Bei einer Ölheizung ist zum Beispiel jährlich die übliche Brennerkontrolle durchzuführen. Sowohl Heizungen mit der Verbrennung fossiler Brennstoffe als auch Wärmepumpen arbeiten dann am effizientesten und kostengünstigsten, wenn alle Parameter regelmässig geprüft und richtig eingestellt werden.
Lüftungen: Folgekosten bedenken
Die automatischen Komfortlüftungen, wie sie heute in immer mehr Gebäuden zum Einsatz kommen, sollten im Übrigen alle drei bis fünf Jahre professionell, d.h. durch eine Fachfirma, gereinigt werden.
Für alle diese wichtigen Bauteile und Installationen gibt es spezialisierte Installateure und Fachfirmen, die preiswerte Serviceabonnemente anbieten. Oft lohnt es sich, für eine günstige Pauschale eine regelmässige Kontrolle zu vereinbaren, und dann allfällige Reparaturen separat offerieren zu lassen. Unterhalt und Service kosten zwar Geld, aber meist kommt ein vorausschauender Unterhalt immer noch günstiger als für an sich vermeidbare Mängel und Pannen Geld aus dem Fenster zu werfen.
Hier die wichtigsten Folgekosten von Bauteilen im Überblick:
Folgekosten in Prozent der Investition
(03.02.2011)
