Kauf und Verkauf von Immobilien: Vorbereitung

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Kauf und Verkauf von Immobilien: Die Vorbereitung

altEs kommt immer wieder vor, dass der Entscheid zu einem Kauf oder Verkauf von Immobilien aufgrund rein zufälliger oder emotionaler Beurteilungen erfolgt. In vielen Fällen führt leider dieses Vorgehen zum nachträglichen Eindruck, dass die Liegenschaft eigentlich nicht hätte gekauft werden sollen, oder dass sie im falschen Zeitpunkt oder nicht zum richtigen Preis gekauft worden sei. Das nachfolgend dargestellte Vorgehen bezweckt eine Systematisierung des Entscheidablaufs und der damit verbundenen Entscheide, die für die Beteiligten nachvollziehbar sind.

Prognoseentscheid beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Selbst mit einem systematischen Vorgehen ist es nicht immer möglich, im Bereich des Entscheidverfahrens sämtliche möglichen Konsequenzen abzuklären. Auf der einen Seite ist eine solche Arbeit mit einem nicht vertretbaren Aufwand verbunden, auf der andern Seite darf man nie ausser acht lassen, dass sämtliche solche Entscheide von einer gewissen künftigen Entwicklung ausgehen. Ob diese Prognosen richtig sind oder nicht, kann erst die Zukunft weisen.

Beispiele von Entwicklungserwartungen

Beispielsweise rechnet der Industrielle beim Entscheid zum Kauf einer Liegenschaft damit, dass er in dieser seinen Umsatz steigern kann und dass seine Verkäufe zunehmen.

Die Pensionskasse geht davon aus, dass beim Kauf einer Miet-Liegenschaft die Mieteinnahmen langfristig steigen und so mindestens die Inflationsverluste aufgefangen werden können und damit eine wertsichere Anlage der Pensionskassengelder erreicht wird.

Subjektives Empfinden prägt Kauf oder Verkauf von Immobilien

Jeder Entscheid gründet auf einem Abwägen der sich daraus ergebenden Vor- und Nachteile. Wie ein bestimmter Vorteil oder Nachteil gewichtet wird, hängt stark von einer subjektive Beurteilung ab. Es ist letztendlich nicht möglich, Entscheide zu fällen, ohne gleichzeitig eine subjektive Beurteilung der einzelnen Punkte vorzunehmen. Wenn daher zwei verschiedene Personen aufgrund derselben Grundlagen einen Entscheid fällen müssen, ist es durchaus möglich, dass sie zu gegenteiligen Entscheiden gelangen.

Praxis-Tipp: Da - wie oben dargestellt - jeder Entscheid aufgrund von subjektiven Beurteilungen sowie aufgrund den Voraussagen über die künftige Entwicklung gefällt werden muss, ist es letztendlich unvermeidbar, dass der Entscheid auf unvollständigen Grundlagen gefällt wird.

Es ist daher in vielen Fällen sinnvoll, nach seriösen Abklärungen diese einzustellen und aufgrund der vorhandenen Unterlagen zu entscheiden, anstatt die Abklärungen durch zusätzliche Studien auszuweiten, mit diesen Studien zusätzliche Mittel zu verbrauchen und Zeit zu verlieren.

Im richtigen Zeitpunkt entscheiden

Es kann sinnvoll sein, nach der Vornahme der nötigen Abklärungen und beim Feststellen, dass sich Vor- und Nachteile der beiden Varianten aufwiegen, den Entscheid dem Zufall zu überlassen, d.h. zum Beispiel, den Entscheid für den konkreten Kauf oder Verkauf von Immobilien aufgrund des Aufwerfens einer Münze zu fällen und zu sagen; kommt Kopf, dann entscheide ich für "A", kommt die Zahl, dann entscheide ich für "B".

Die einzelnen Schritte

Nachfolgend werden kurz die einzelnen der sechs wesentlichen Schritte erläutert, die bestimmen, ob man sich für oder gegen der Kauf oder Verkauf von Immobilien entscheidet.

Anstoss zum Kauf oder Verkauf und erarbeiten der Zielsetzung

Dieser Schritt ist der Auslöser, der dazu führt, dass man die Möglichkeit zu kaufen oder verkaufen überhaupt prüft. Woher dieser Anstoss kommt, ist im Rahmen des weiteren Ablaufs ohne Bedeutung.

Nachdem man den Anstoss zum Prüfen eines Kaufs oder Verkaufs erhalten hat, ist es von zentraler Bedeutung, sich Klarheit über die Zielsetzung eines möglichen Kaufs oder Verkaufs zu verschaffen.

Wichtig: Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien ist es wesentlich, dass der betroffene Hauptbeteiligte, d.h. normalerweise der Käufer oder Verkäufer, diese Zielsetzungen selber formuliert. Später wird das Resultat eines möglichen Kaufs oder Verkaufs an dieser Zielsetzung zu messen und es wird zu beurteilen sein, ob mit dem gefällten Entscheid die Zielsetzung erreicht werden konnte.

Prüfen von Varianten

Das Prüfen von verschiedenen Varianten stellt im Rahmen der Entscheidvorbereitung einen der zentralen Punkte dar, nachdem man die Zielsetzung definiert hat. Welche Varianten sich im konkreten Fall gegenüberstehen, kann nicht allgemein beantwortet werden. Es können hier zwei Beispiele aufgeführt werden, aber in der konkreten Situation ist es durchaus möglich, dass ganz andere Varianten im Vordergrund stehen.

Beispiel: Beim Verkauf von Immobilien stehen sich meistens verschiedene Varianten in Form verschiedener Grundstücke, die im Verkauf nachgefragt werden, gegenüber. Die Vor- und Nachteile der nachgefragten Grundstücke in Bezug auf die zu erreichende Zielsetzung muss daher im Rahmen der Gegenüberstellung der Varianten abgeklärt werden.

Entscheiden

Nachdem die Vor- und Nachteile der verschiedenen Varianten einander gegenübergestellt wurden, ist es unabdingbar, dass man sich für das Verfolgen einer bestimmten Variante entscheidet. Allerdings ist der Entscheid in dieser Phase noch nicht endgültig.

Bearbeiten von Details

Nachdem man sich auf eine Variante festgelegt hat, kann diese Variante nun im Detail bearbeitet werden. Was die Detailbearbeitung alles erfordert, kann nicht generell gesagt werden und hängt von der besonderen Situation ab. Bei jedem Kauf oder Verkauf von Immobilien muss in dieser Phase mindestens der Kauf- oder Verkaufsvertrag vorbereitet werden. Ob weitere Massnahmen nötig sind wie Planungsarbeiten, betriebswirtschaftliche Studien, usw. kann nicht allgemein beantwortet werden. Bei jedem Projekt müssen aber Fragen aus den folgenden Bereichen beantwortet werden: Kosten, Betrieb und Qualität, Zeit.

Konkreter Kauf oder Verkauf von Immobilien: Kontrolle

Nachdem nun die Details bearbeitet sind, ist es erneut unumgänglich zu kontrollieren, ob mit der Variante und den ausgearbeiteten Details die ursprüngliche Zielsetzung, wie sie im Rahmen des Anstosses zum Kauf oder Verkauf formuliert wurde, erreicht werden kann.

Achtung: Wird im Rahmen der entsprechenden Kontrolle festgestellt, dass die Zielsetzung nicht oder ungenügend erreicht wird, ist es nötig, noch einmal von vorne zu beginnen und beim Prüfen der grundsätzlichen Varianten neu einzusteigen. Wird allerdings festgestellt, dass mit der gewählten Variante die Zielsetzung erreicht werden kann, muss ein erneuter Entscheid gefällt werden.

Realisationsentscheid

Aufgrund des durchlaufenen Verfahrens steht nun fest, dass die Zielsetzung erreicht werden kann. Jetzt steht der Entscheidträger vor der Frage, ob er den Kauf bzw. Verkauf von Immobilien in die Tat umsetzen will.

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(30.01.2011)