Gemeinschaftliche Kosten im Stockwerkeigentum
Die Frage, wie gemeinschaftliche Kosten im Stockwerkeigentum auf die einzelnen Stockwerkeigentümer zu verteilen sind, kann leicht zu Uneinigkeiten zwischen den Betroffenen führen.
Dieser Beitrag möchte Ihnen darum einen Überblick geben, was alles den gemeinschaftlichen Kosten im Stockwerkeigentum zuzurechnen ist, wie sie grundsätzlich auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft aufgeteilt werden sollen und wo vom Gesetz abweichende Bestimmungen über die Kostenverteilung sinnvoll und möglich sind.
Es ist selbstverständlich, dass jeder Stockwerkeigentümer diejenigen Kosten selbst zu tragen hat, die ihm aus der Nutzung der im Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen anfallen. Gemäss Art. 712h ZGB haben die Stockwerkeigentümer darüber hinaus an die gemeinschaftlichen Kosten im Stockwerkeigentum Beiträge zu leisten. Selbstverständlich müssen die Beiträge insgesamt die ganzen Aufwendungen decken.
Gemeinschaftliche Kosten im Stockwerkeigentum - Begriff und Arten
Gemeinschaftlich sind alle Kosten, die durch Benutzung, Unterhalt und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile und die gemeinschaftliche Verwaltung entstehen. Gemeinschaftliche Kosten im Stockwerkeigentum können in zwei Arten eingeteilt werden:
• Die mit dem Grundeigentum verbundenen Lasten rechtlicher
und tatsächlicher Natur;
• Die mit der Verwaltung der Gemeinschaft zusammenhängenden
Kosten.
Anmerkung: Wenn das Gesetz den Doppelbegriff "Kosten und Lasten" verwendet, so ist dies rechtlich ohne Bedeutung. Praktisch sind einfach alle anfallenden gemeinschaftlichen Kosten im Stockwerkeigentum zu decken. Der Begriff "Last" ist somit eigentlich überflüssig.
Das Baurecht ist stets gemeinschaftlich (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Der Baurechtszins wird vom Verwalter für Rechnung aller Stockwerkeigentümer bezahlt.
Bei den Einlagen in den Erneurungsfonds handelt es sich nicht um Beiträge an fällige gemeinschaftliche Kosten im Stockwerkeigentum, sondern vielmehr um Rückstellungen für die Bestreitung später anfallender Aufwendungen. Da diese Einlagen aber termingemäss bezahlt werden müssen, sind sie bei der Ermittlung der gemeinschaftlichen Kosten im Stockwerkeigentum zu berücksichtigen.
Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten im Stockwerkeigentum
Grundsätzlich sind gemäss Art. 712h Abs. 1 ZGB die gemeinschaftlichen Kosten im Stockwerkeigentum nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Die Wertquote entspricht dem Beteiligungsanteil eines jeden Stockwerkeigentümers an der Liegenschaft und damit im Zweifel auch dem Umfang der Benützung der gemeinschaftlichen Einrichtungen.
Die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten nach Wertquoten kann aber aus verschiedenen Gründen sachlich unrichtig sein, z.B. weil der Anteil der Benützung von Anfang an nicht der zum Stockwerk gehörenden Wertquote entspricht, oder weil die betreffende Einrichtung nicht allen Stockwerkeigentümern in gleicher Weise dient (z.B. Lift). Der Grundsatz der Verteilung der Kosten im Stockwerkeigentum entsprechend der Wertquote ist nicht zwingendes Recht. Eine andere, gerechtere Regelung kann darum von Anfang an durch Begründungsakt bzw. Reglement oder auch nachträglich getroffen werden.
(01.2011)
