BGE: Wohnung unentgeltlich nahen Verwandten und Freunden überlassen

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Mietrecht
Bundesgericht - Sofern im Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde, darf ein Mieter die Wohnung unentgeltlich nahen Verwandten und Freunden überlassen. Laut einem neuen Urteil des Bundesgerichts kann ein solcher Vorgang weder als Untermiete noch als unsorgfältiger Gebrauch der Mietsache betrachtet werden. Zu beurteilen war in Lausanne der Fall eines Mieters, der seine 3-Zimmerwohnung nur noch gelegentlich als "pied-à-terre" benutzt und sie im übrigen unentgeltlich seinem Bruder und einem Freund überlässt. Die Mietjustiz des Kantons Genf gelangte zum Schluss, dass zwar keine Untermiete vorliegt, weil der Mieter von den zusätzlichen Bewohnern kein Geld verlangt. Die Situation widerspreche aber der vertraglich vereinbarten Nutzung der Räume. Denn deren unentgeltliche Überlassung an Dritte sei kein sorgfältiger Gebrauch der Mietsache, weshalb der Vermieter den Vertrag nach gehöriger Mahnung vorzeitig auflösen dürfe (vergleiche auch "die Rechtslage" am Schluss des Textes). Dem widerspricht nun das vom Mieter angerufene Bundesgericht. Es erinnert daran, dass der Vermieter verpflichtet ist, "die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben (Art. 256 Obligationenrecht). Was der vorausgesetzte Gebrauch ist, bestimmt sich in erster Linie aufgrund des Mietvertrags und allfälliger Zusätze.
Darin kann der Gebrauch eingeschränkt werden etwa, auf Wohnen, Lager, Büro oder Werkstatt. Es können bestimmte Gebrauchsmodalitäten vereinbart oder der Kreis der Benutzer eingeschränkt werden. Sofern das nicht ausdrücklich im Vertrag so festgelegt wurde, ist der Mieter von Wohnräumen laut Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht dazu verpflichtet, die gemietete Wohnung selber zu bewohnen.
Vielmehr gehört zum normalen Gebrauch einer Wohnung, dass darin auch Familienmitglieder des Mieters oder ihm sonst nahe stehende Personen wohnen dürfen. Im beurteilten Streit hat das Bundesgericht den Mietvertrag aufgrund von Treu und Glauben ausgelegt und dafür beim Wortlaut des Vertrags angesetzt, laut dem die Räume "ausschliesslich zu Wohnzwecken" vermietet werden. Das müsse so verstanden werden, dass der Mieter in den Räumen leben, sie aber nicht für irgendwelche anderen - zumal gewerbliche - Zwecke benutzen dürfe.
Eine andere Einschränkung findet sich nicht im Vertrag, dem sich insbesondere keine Einschränkung hinsichtlich der zum Wohnen berechtigten Personen entnehmen lässt.

Im Vertrag festhalten
Hätte der Vermieter eine solche Einschränkung beabsichtigt gehabt, hätte er im Vertrag ausdrücklich festhalten müssen, dass nur der namentlich genannte Mieter selbst in den gemieteten Räumen wohnen darf.
Auch die gesetzliche Bestimmung, wonach die Mietsache sorgfältig gebraucht werden muss, verbietet für sich allein einem Mieter nicht, die Räume einem Bruder und einem Freund unentgeltlich zu überlassen. Das gilt laut dem Urteil aus Lausanne umso mehr, als der Mieter auch nicht verpflichtet ist, die Wohnung höchstpersönlich zu bewohnen. Abschliessend weist das höchste Gericht darauf hin, dass die unentgeltliche Überlassung von Wohnräumen rechtlich nicht als Miete gilt, sondern als Gebrauchsleihe (Art. 305 Obligationenrecht). Aus diesem Grund kann der beurteilte Vorgang auch nicht mit einer Untermiete verglichen werden.

(Urteil 4A_47/2010 vom 6. April 2010)

Die Rechtslage

"1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.

  2 Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und
    Nachbarn Rücksicht nehmen.

  3 Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht
    zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den
    Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten
    ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit
    einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende des Monats kündigen.

 4 Der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann fristlos kündigen, wenn
    der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt."