Mit der Bewertung von Immobilien das Investitionsrisiko minimieren
Immobilienprojekte umfassen regelmässig beachtliche Investitionsvolumina, weshalb es für Investoren zentral ist, eine möglichst genaue Ermittlung der wirtschaftlichen Vorteilhaftigkeit und der verbundenen Projektrisiken vorzunehmen. Schwierigerweise sind hierbei zahlreiche Parameter, entweder unbekannt oder hinsichtlich deren Erwartung unsicher. Nachfolgend sollen die wichtigsten Methoden zur Bewertung von Immobilien vorgestellt werden.
Investitionen in Immobilienprojekte
Um Immobilien zu kategorisieren, werden Immobilien in Immobilienarten gegliedert. Dabei unterscheidet man zwischen unbebauten Grundstücken, Wohnbauliegenschaften, Geschäftsliegenschaften, gemischt genutzten Liegenschaften und industriell genutzten Liegenschaften.
Für die Bewertungen von Immobilien wurden verschiedene Methoden entwickelt. Das Schwergewicht der Methoden liegt bei der dynamischen Ertragswertmethode (DCF-Methode). Des Weiteren werden Liegenschaften mit grossen unterschiedlichen Werten unter Berücksichtigung des Profitabilitätsindex verglichen.
Favorit zur Bewertung von Immobilien: DCF-Methode
Bei der dynamischen Ertragswertmethode - auch Discounted-Cashflow-Methode oder DCF-Methode genannt - wird keine Unterscheidung zwischen dem Bau- bzw. dem Landwert gemacht. Somit steht die Ertragserzielung als Ganzes im Vordergrund. Im Mittelpunkt steht die Beziehung des Wertes einer Liegenschaft zum damit verbundenen Zahlungsfluss. Somit werden dynamische Investitionsrechnungs-Methoden für die Bewertung von Immobilien eingesetzt. "Eine Liegenschaft ist so viel wert, wie die Summe des auf den Zeitpunkt der Bewertung diskontierten Nutzens zuzüglich des diskontierten Residualwertes." Der Residualwert entspricht dem Barwert der Immobilieneinnahmen, welcher konstant ist und somit quasi einer ewigen Rente entspricht.
Bewertung von Immobilien nach Vergleichswertmethode
Wie schon der Name verrät, werden Immobilienprojekte gleicher Arten miteinander verglichen. Es ist nicht sinnvoll, z.B. Einfamilienhäuser den Geschäftsliegenschaften gegenüberzustellen. Die Vergleichswertmethode eignet sich vor allem für Objekte, welche nicht in erster Linie aus Renditeüberlegungen gekauft werden. Sie wird i.d.R. für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wie auch für die Wertermittlung von Grundstücken angewendet.
Höchstmögliche Vergleichbarkeit für Bewertung von Immobilien
Ein Nachteil besteht darin, dass Vergleichsobjekte selten (genau) identisch sind. Für Vergleiche von liegenschaftsspezifischen Kriterien soll die Übereinstimmung möglichst gross sein. Die Vergleichbarkeit von Objekten bei der Bewertung von Immobilien wird mit der Analyse nicht liegenschaftsspezifischer Kriterien ergänzt. Es ist nicht unbedeutend, ob ein Objekt zu Marktkonditionen verkauft wird oder als Zwangsverkauf veräussert werden muss. Der Verkaufszeitpunkt ist ebenfalls nicht unwesentlich. In der Zwischenzeit könnte sich der Immobilienmarkt bereits verändert haben.
Sachwertmethode zur Bewertung von Immobilien
Der Sachwert - auch Substanz- oder Realwert bezeichnet - setzt sich wie folgt zusammen: Bauwert (Wert der baulichen Anlagen) plus Landwert (Wert des Bodens der Liegenschaft). Die beiden Grössen werden separat ermittelt, bevor sie zu einem Sachwert addiert werden. Die wirtschaftliche Betrachtungsweise gilt nicht als prioritär. Sie eignet sich deshalb vor allem für Bewertungen von Immobilien, die ertraglos sind oder Spezialobjekten, welche nicht bzw. kaum gehandelt werden. Die Sachwertmethode kann grundsätzlich aber für alle Arten von Immobilien angewendet werden.
Netto-Mieteinnahmen
Die Netto-Mieteinnahmen - oder auch der verfügbare Mieteinnahmen-Überschuss - kann anhand der Betriebsrechnung einer Liegenschaft bestimmt werden. Folgende Grössen werden dafür in Betracht gezogen: Mieteinnahmen, Bewirtschaftungsrisiko, Leerstandsrisiko, Instandsetzungskosten / Sanierungskosten, Einlagen in den Renovationsfonds. Die Mieteinnahmen sollten für die Bewertung von Immobilien sorgfältig und detailliert budgetiert werden. Ebenso sollte es möglich sein, die Mieteinnahmen pro Mieter und pro Jahr planen zu können.
Bestimmung des Rechnungszinses
Der Kalkulationssatz - auch Diskontierungssatz - beinhaltet die Diskontierung der zukünftig eingehenden Mietzinseinnahmen und die Berücksichtigung des Risikos. So betrachtet ist es auch eine Vergleichsrendite. Ein Investor könnte die verfügbaren finanziellen Mittel in eine Kapitalanlage mit ähnlicher Risikostruktur einsetzen. Dadurch kann man auch von entgangenen Erträgen sprechen, welche sich auf dem Prinzip der Opportunitätskosten abstützen.
Ermittlung des Risikos
Der Zuschlag für Immobilienrisiken wird ermittelt aus dem Vergleich von langfristiger Kapitalbindung sowie der erschwerten Liquidation von Liegenschaften mit den Bundesobligationen. Das liegenschaftsspezifische Risiko wird mit einem zusätzlichen Zuschlag in die Bewertung von Immobilien einfliessen, abhängig je nach: Art der Liegenschaft, Lage, Alter und baulicher Zustand, Mieterstruktur. Dabei soll die Inflation nicht vergessen werden.
Festlegung des Restwerts bzw. Residualwerts
Am Ende des Prognosezeitraumes hat der Residualwert einen grossen Einfluss auf den Gesamtwert einer Liegenschaft. Deshalb ist er sorgfältig zu berechnen. Der Residualwert wird als aufgeschobener Barwert einer ewigen Rente betrachtet, der auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst wird. Als Grundlage der ewigen Rente können die Netto-Mieteinnahmen einer Liegenschaft am Ende des Prognosezeitraumes übernommen werden.
Berücksichtigung qualitativer Kriterien
Qualitative Kriterien wie z.B. die Lage eines Projektes spielen für die Bewertung von Immobilien eine sehr wichtige Rolle. Dabei wird zwischen der Micro-Lage und der Macro-Lage unterschieden. Die Micro-Lage umschreibt die kleinräumige Analyse wie z.B. die Nachbarschaft und die nähere Umgebung des bestimmten Objektes; die Macro-Lage beinhaltet die grossräumige Analyse z.B. der Region, in der sich das Objekt befindet. Die qualitativen Faktoren sind je nach Immobilienart verschieden ausgeprägt. Die zukünftige Nutzungsabsicht des Kaufinteressenten hat einen wesentlichen Einfluss auf die Beurteilung der Micro-Lage.
Veränderungen beeinflussen Bewertung von Immobilien
Die lagespezifischen Verhältnisse können sich im Verlauf des Lebenszyklus eines Objektes stark verändern. Neue rechtliche Grundlagen oder veränderte Lebensgewohnheiten haben entsprechend Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien. So hat z.B. die Veränderung der Anflugrouten Zürich Flughafen grosse Veränderungen von Immobilien-Bewertungen mit sich gebracht. So war beispielsweise die Goldküste am rechten Zürichsee-Ufer nicht gerade erfreut über die Südanflüge.
Nutzwertanalyse
Die Nutzwertanalyse wird angewendet, wenn qualitative Faktoren ausserhalb der Bewertungsmethode für die Entscheidungsfindung berücksichtigt werden. Die entscheidungsrelevaten Kriterien werden in einem Raster aufgelistet und nach ihrer Bedeutung gewichtet.
Bewertung von Immobilien mittels Punkteskala
Muss-Kriterien sind gegenüber den Wunsch-Kriterien stärker zu betrachten. Jedes Kriterium wird anschliessend bewertet. Basis für die Bewertung von Immobilien bildet hier eine Punkteskala. Die Bewertung wird schliesslich mit der Gewichtung multipliziert. Das Resultat zeigt den Nutzen des einzelnen Kriteriums. Die Summe aller Nutzen ergibt schliesslich das Objekt mit der höchsten Punktezahl, welches offensichtlich am vorteilhaftesten abschneidet.
(23.02.2011)
